Estudio de Títulos
Sabemos la ilusión que genera el adquirir una casa propia y que esto significa invertir importantes sumas de dinero por ello queremos asesorarlo, de forma que pueda realizar una compra informada y segura.
¿Qué es un estudio de títulos?
Es importante antes de que usted tome la decisión de comprar o no una propiedad usada tener toda la información acerca de ese inmueble y esto se logra a través del Estudio de Títulos que consiste en un estudio minucioso realizado por un abogado de los antecedentes que conforman el historial de un bien inmueble que será objeto de un acto jurídico durante un período de 10 años, para determinar si le resulta conveniente o no la celebración del contrato que desea celebrar.
¿Quién realiza un estudio de título?
Un Estudio de Títulos se lleva a cabo por un abogado con el fin de revisar que los papeles del departamento, casa o terreno estén en regla. Eso significa que se debe analizar si la inscripción de dominio actual está correcta y se encuentra vigente, si en la celebración del contrato se han apegado a los procedimientos legales, si el inmueble está afecto a alguna hipoteca, gravamen, prohibición o embargo o se encuentra afecto a expropiación del Serviu o municipalidad, entre muchas otras situaciones que se podrían dar y que le pueden ocasionar muchos dolores de cabeza.
Es conveniente que de forma previa a la celebración de un contrato de compraventa o de constitución de otro derecho real sobre de una propiedad usada, se realice un estudio de títulos que tiene con finalidad asegurar al comprador su inversión, evitando que con posterioridad se vaya a encontrar con “sorpresas” indeseadas, como que la propiedad está embargada, hipotecada, afecta a otros gravámenes o que exista una tercera persona que alegue ser el verdadero dueño de la propiedad, pudiendo el comprador perder todo lo que haya invertido en su adquisición y mejoras realizadas en ella .
Por otro lado la práctica del estudio de títulos tiene como finalidad otorgar certeza, a quien pretende adquirir una propiedad de que ésta no tiene absolutamente ningún inconveniente, certificando que nadie tiene un derecho sobre dicho inmueble que pudiere reclamar a futuro y por otra parte busca asegurar al comprador que cuando él decida disponer del inmueble podrá hacerlo de manera absoluta, pudiendo venderlo, donarlo, permutarlo, etc, sin problemas.
Su abogado comenzara estudiando el actual título de la propiedad y luego irá hacia atrás hasta completar un mínimo de 10 años, analizando todas las transferencias efectuadas hacia atrás, estudiando las correspondientes escrituras de compraventa, de permuta, de adjudicación, aporte en sociedad, de dación en pago, etc. según sea el caso, y sus respectivas inscripciones, de modo tal que se tome una foto del historial completo de la propiedad y de todos sus poseedores durante el periodo mencionado.
En su análisis el profesional deberá verificar en cada escritura e inscripción involucrada, que exista una correcta descripción del inmueble y de sus deslindes; también deberá verificar que el precio de la compraventa se haya pagado en forma íntegra y total; que en caso que se hubiese celebrado el contrato a través de apoderados estos cuenten con los poderes necesarios para comprar o vender, que tratándose de ciertas personas se hayan otorgado las autorizaciones de rigor (ejemplo autorización judicial, autorización de la cónyuge, etc.); entre otros análisis que deberá practicar. Luego de realizado el estudio, el abogado confeccionará un informe con el análisis de todo el historial de la propiedad, con un mínimo de diez años hacía atrás, para efectos de asegurar al futuro adquirente la conveniencia de su inversión.
Puede ocurrir también que mereciendo los títulos reparos, éstos puedan ser subsanados y una vez hecho esto, se pueda contratar.
Una vez realizado el estudio de los títulos, usted podrá decidirse por la celebración o no del contrato deseado, como primera cosa, y además tendrá la seguridad de que, sus derechos no quedarán expuestos a eventuales acciones de nulidad o de otra índole y que naturalmente derivarán en consecuencias de evidente perjuicio patrimonial.
Ejemplo: usted compra una propiedad y al tiempo recibe una demanda por alguien que usted no conoce en la cual se solicita la nulidad del contrato de compraventa celebrado y la restitución de la propiedad. Esta situación se podría dar por diversos motivos, imaginemos que hace 9 años atrás, un anterior propietario (quien le vendió la propiedad a su vendedor), que estaba casado en sociedad conyugal, firmó escritura de compraventa como vendedor, sin embargo, en dicho contrato no compareció autorizando el acto jurídico la cónyuge del propietario (obligación legal, art. 1749 inciso 3º del Código Civil). 8 años después, ambos se divorciaron, acto seguido, ella demanda la nulidad de dicho contrato de compraventa en el cual no compareció y, asimismo, la nulidad de todos los contratos posteriores, incluido su contrato, junto con la restitución del inmueble.
La situación antes descrita es de común ocurrencia y por lo mismo es conveniente que cada vez que usted decida realizar cualquier contrato sobre un bien inmueble se haga asesorar por un abogado ya que de esta forma él antes de confeccionar el contrato de compraventa realizará un estudio de títulos de la propiedad, esto dado que comúnmente no se suele encargar a un abogado un estudio de este tipo sino que se le pide la asesoría para el contrato propiamente tal.
Si requiere más información, no dude en contactarnos estaremos dispuestos a prestarle la asesoría legal que necesite.
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